Оценка

Заказать оценку online

 

Вы здесь

Рынок жилой недвижимости в "наукоградах" Московской области

Наукограды - особые типы городских поселений, возникшие вокруг научных и научно-производственных организаций. В советские годы строительство недвижимости в таких населенных пунктах вели, как правило, для специалистов, работающих в научной сфере.
Численность населения современных наукоградов России сильно отличается. Согласно официальной статистике, население самых крупных наукоградов превышает 200 000 человек, еще 8 наукоградов имеют численность население более 100 000 человек, причем крупнейшие из них сосредоточены, в основном, в непосредственной близости от Москвы.
В советские времена, когда еще не было такого юридического понятия «наукоград», но уже были городские поселения «с особым статусом», считалось, что жить в таких городах очень престижно. Сюда приезжали работать специалисты и ученые высочайшего уровня со всей страны (в том числе со всего постсоветского пространства), поэтому в таких городах естественным образом формировалась особая среда интеллектуальной элиты нации - ученых и работников интеллектуального труда.
Однако на сегодняшний день ситуация значительно изменилась. По оценкам некоторых экспертов, жизнь в наукограде мало чем отличается от жизни в любом другом провинциальном городе Московской области. К большому сожалению, статус города-наукограда в настоящее время не дает никаких преимуществ его жителям. Раньше в таких городах подразумевалось строительство жилья специалистам, работающим в научных центрах. Так застраивался, например Зеленоград. Но раньше все жилье было муниципальным. Кроме того, многие наукограды были долгое время закрытыми (например, Дзержинский), поскольку на их предприятиях производили стратегические товары. Но с приходом частной собственности жилье в наукоградах перестало быть муниципальным и перешло в частную собственность граждан, что со временем ведет к изменению в социальном составе горожан. Особенно сильно это касается городов в ближайшем Подмосковье, квартиры в которых популярны среди граждан, работающих в столице, но не располагающих средствами для покупки квартиры в пределах МКАД.
Сейчас стоимость недвижимости обусловлена реалиями рыночных отношений, так как научно-производственные предприятия хоть и функционируют, но уже не обеспечивают своих сотрудников жильем. Ввиду своей закрытости в советские годы многие города до сих пор не известны широким кругам потребителей. Зачастую они небольшие по площади и численности населения, расположены в стороне от районных центров и транспортных магистралей (например, Оболенск в Серпуховском районе). Уровень развития социально-бытовой инфраструктуры в них весьма скромный (раньше сотрудники градообразующих организаций обеспечивались товарами непосредственно на предприятиях - по заказам). Новое строительство в подобных городах практически не ведется (особенно это касается городов дальнего Подмосковья). Исключениями можно считать лишь ближайшие к Москве города - Долгопрудный и Королев. Но их более активная застройка обусловлена близостью к столице. 
Однако есть и альтернативные мнения по вопросу преимущества проживания на территории городов-наукоградов. Некоторые эксперты и оценщики квартир утверждают, что жизнь в наукограде имеет свои преимущества. Прежде всего, они пользуются благами государственной поддержки программы развития наукограда, а мощный научно-технический потенциал привлекает сторонние инвестиции в проекты, так что помимо государственных вливаний происходит и внебюджетное выделение финансовых средств на развитие поселения. Кроме того, наукограды зачастую отличаются динамичным рынком рабочих мест, и это неизбежно сказывается на социальном составе жителей. По данным официальных источников, в среднем около 65% жителей современного наукограда имеют высшее или среднетехническое образование. Отсюда следует высокий потенциал кадров, низкий уровень преступности, однородный состав жильцов. В таких городах уделяется большое внимание подготовке молодых кадров, здесь можно получить качественное образование, поэтому в наукоградах, как правило, нет нехватки в школах, высших учебных заведениях, гимназиях, лицеях и специальных профессиональных учебных заведений. Кроме того, обычно здесь в достаточном количестве присутствуют детские сады, поликлиники и оздоровительные заведения.
И, как и следовало ожидать, эти преимущества приводят к росту цен на недвижимость. Как правило, уровень цен в таком городе выше, чем в обычном городе Подмосковья. Разница может доходить до 20%. Так например, Протвино расположен недалеко от Серпухова, однако, разница в средней цене одного квадратного метра жилья в этих городах в среднем составляет 14%. Это не смотря на то, что Серпухов в целом крупнее, ближе к Москве и обладает железнодорожным сообщением со столицей. Цена предложения квартир в Троицке выше, чем в Ватутинках на 8%.
В то же время не все упомянутые города сейчас развиваются в области науки. Кроме того, поток миграции местного населения в Москву довольно велик из-за малого количества рабочих мест. В силу этих причин некоторые наукограды дальнего Подмосковья постепенно теряют свою привлекательность.
И еще одна причина, по которой наукограды Подмосковья теряют свою престижность - это плохая транспортная доступность и слабое развитие дорожной сети. Тоже касается и экологии - чем дальше Москва расширяется в область, тем хуже экологическая ситуация близлежащих районов.
По данным оценочной компании «Прайм консалтинг», средняя цена предложения на регулярном рынке жилья Московской области в наукоградах варьируется от 45 000 до 120 000 рублей за 1 кв. м (ноябрь 2011 года). Самое дорого жилье, по оценкам экспертов, находится в в Юбилейном (79 100 рублей за 1 кв. м) и Королеве (79 150 за 1 кв. м). Самые дешевые новостройки можно найти в Пущино – 43 890 за 1 кв. м. Что же касается вторичного рынка жилья, то самые недорогие квартиры предлагаются к продаже в Красноармейске, Дубне и Пущино, а самые дорогие - в Дзержинском, Королеве и Юбилейном.