Оценка

Заказать оценку online

 

Вы здесь

Рассмотрение судом отчета об оценке стоимости имущества

В последнее время арбитражные суды все чаще сталкиваются с представлением отчета оценщика в качестве доказательства по делу и встают перед необходимостью оценки достоверности приведенных в нем сведений, а также определенной итоговой величины стоимости.

Определение рыночной и кадастровой стоимости оцениваемых объектов имеет в арбитражном процессе столь важное значение, что переоценить его попросту невозможно.Оценка недвижимости находит в экономических правоотношениях все большее и большее применение. Она служит своего рода инструментом, защищающим от злоупотреблений в тех сферах, где вступающие во взаимоотношения стороны не являются равносильными. Оценка должна исключить субъективный фактор и подменить собой свободный, ничем не ограниченный рынок.

Отчет оценщика является одним из основных доказательств в рамках арбитражного судопроизводства, когда споры связаны с совершением сделок, требующих проведения оценки и определения объекта налогообложения. С помощью доказательств в арбитражном процессе происходит установление искомых фактов. Искомым фактом по указанным делам является рыночная или кадастровая стоимость соответствующего объекта. Отчет оценщика представляет собой письменное доказательство (ст. 75 АПК РФ).

Согласно классификации доказательств в арбитражном процессе, они делятся на прямые и косвенные. Прямые доказательства содержат наиболее достоверные сведения об искомом факте. Такие доказательства предпочтительны, так как на их основе проще всего устанавливаются искомые факты.

В случае с отчетом оценщика, когда искомым фактом является рыночная, кадастровая или иная предусмотренная Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» стоимость объекта, ситуация не является простой и однозначной. С одной стороны, статья 12 ФЗ «Об оценочной деятельности» наделяет отчет признаком достоверности. Более того, в некоторых случаях, установленных законодательством (например, ст. 3 Федерального закона №159-ФЗ, регулирующего так называемую малую приватизацию), величина стоимости объекта оценки является обязательной для сторон сделки, то есть образуется прямая и непосредственная связь между соответствующим отчетом и ценой продажи имущества. Более того, никакими иными доказательствами в такой ситуации рыночная стоимость объекта не может быть подтверждена. В основу сделки может быть положена только стоимость оцениваемого объекта, определенная оценщиком.

Данные обстоятельства в совокупности с нормой ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» создают иллюзию неопровержимости сведений, отраженных в отчете, представленном среди материалов арбитражного дела. Зачастую лица, участвующие в деле, ссылаются на невозможность оспаривания такого отчета и содержащихся в нем сведений. То есть, по сути, говорят, что отчет является прямим доказательством рыночной стоимости оцененного объекта, а потому нет необходимости в подтверждении искомого факта иными доказательствами.

Несмотря на то, что отчет содержит весьма конкретный вывод о стоимости оцениваемого объекта, данный вывод является результатом исследования, а не фиксирует этот факт непосредственно, как любое прямое доказательство (например, цена в обычном договоре поставки, заключенном между двумя хозяйствующими субъектами). Любое исследование позволяет усомниться в его объективности и результате.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1 ст. 71 АПК РФ).

Основной сложностью в оценке отчетов оценщиков в качестве доказательств в рамках рассматриваемого дела является тот факт, что судьи не являются профессиональными экономистами и не обладают глубокими экономическими познаниями.

По итогам одного лишь изучения представленного отчета суду и конкретному судье зачастую проблематично выработать внутреннее убеждение в его отношении. Как правило, требуется разъяснение приводимых в отчете доводов. Обычно ситуация осложняется тем, что не все лица, участвующие в деле, согласны с представленным отчетом и содержащимися в нем доводами. Данные лица оспаривают приведенные оценщиком доводы и достоверность итоговой величины стоимости объекта оценки. В таких случаях, исходя из рекомендаций ВАС РФ, сформулированных в Информационном письме №92 ОТ 30.05.2005 г., и в соответствии со ст. 86 АПК РФ, назначается экспертиза.

Согласно ст. 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения. Выбор эксперта или экспертного учреждения осуществляется в соответствии с положениями ч. 3 ст. 82 АПК РФ, предоставляющими лицам, участвующим в деле, право:

• ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении;

•  заявлять отвод эксперту;

• ходатайствовать о внесении в определение, о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом;

• давать объяснения эксперту;

• знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение;

<• ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

При выборе эксперта судом учитываются сведения о его образовании, специальности, стаже работы и занимаемой должности (п.3 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 №66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). Немаловажное значение имеют стоимость и сроки проведения экспертизы. В целях сокращения судебных расходов при прочих равных условиях предпочтение, скорее всего, будет отдано более дешевому и быстрому эксперту.

Нарушение формальных требований к отчету, которые не могли повлиять итоговую величину стоимости оцениваемого объекта, не могут опорочить сам отчет. Поэтому и ставится вопрос о том, повлияли ли выявленные нарушения на результат оценки. Вывод о влиянии допущенных нарушений на итоговую величину стоимости представляется невозможным без осуществления экспертом самостоятельной оценки исследуемого объекта.

В ходе проведения экспертизы эксперт не лишен возможности самостоятельно получать доказательства, необходимые для дачи заключения. Однако такие действия не должны осуществляться путем взаимодействия со сторонами по делу, дабы не вызвать сомнения в беспристрастности эксперта. Например, самостоятельный сбор экспертом ценовой информации на определенном рынке не является обстоятельством, дискредитирующим заключение эксперта. Стоит отметить, что в случае необходимости получения дополнительных доказательств от суда (либо лиц, участвующих в деле) или  оказания содействия в получении того или иного доказательства эксперт наделен правом обратиться с соответствующим ходатайством в суд. Данное право следует из ч. 3 ст. 55 АПК РФ, согласно которой эксперт с разрешения арбитражного суда вправе знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, задавать вопросы лицам, участвующим в деле, и свидетелям, заявлять ходатайство о предоставлении ему дополнительных материалов.

Конечно, заключение эксперта является более весомым доказательством, поскольку экспертиза назначена в рамках судебного процесса, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Вместе с тем, в соответствии с ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Заключение эксперта оценивается наряду с другими доказательствами. И здесь первостепенную роль играют те пояснения, которые дает эксперт по своему заключению в судебном заседании арбитражного суда (ч. 3 ст. 86 АПК РФ). Наряду с экспертом могут быть опрошены иные лица, в том числе проводившие оценку по представленным в качестве доказательства отчетам. Суд должен постараться выявить те недостатки, которые имеются во всех приведенных документах. Если существенные недостатки будут выявлены в заключении эксперта, может состояться повторная экспертиза.

Информационное письмо ВАС РФ №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» называет следующие способы оспаривания оценки:

•  оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска к оценщику;

• оспаривание оценки в рамках другого дела путем рассмотрения спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, то есть не в рамках самостоятельного спора.

Фактором, разграничивающим указанные способы, назван критерий обязательного характера величины стоимости объекта для совершения сделки либо обязательного привлечения оценщика.

В первом случае определенная величина стоимости оцениваемого объекта обязательно должна быть положена в основу совершаемой сделки. Во втором - законодатель обязывает уполномоченное лицо привлечь оценщика, но не предписывает ему в обязательном порядке принять (утвердить) соответствующую оценку. В такой ситуации может оспариваться лишь акт, утверждающий оценку, либо сама совершенная на ее основе сделка.

Однако в практике такие идеальные ситуации случаются редко. В большинстве рассматриваемых Арбитражным судом споров о величине оценки отчуждаемого имущества цена утверждается ненормативным актом органа местного самоуправления на основании отчета независимого оценщика, а заявителем оспаривался именно не нормативный акт.

В таких делах нередко возникает вопрос: возможно ли оспорить решение органа местного самоуправления, утвердившего цену имущества (подлежащего реализации в рамках Федерального закона №159-ФЗ) на основании отчета независимого оценщика, если сторона не согласна с такой оценкой (п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 №92)? Или защита нарушенного права возможна только после предъявления самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки?

Несмотря на обязательность величины рыночной оценки недвижимого имущества, отчуждаемого в рамках Федерального закона №159-ФЗ, 8 случае утверждения цены такого имущества ненормативным актом органа местного самоуправления этот акт может быть оспорен в суде. При этом, согласно п. 2 Информационного письма ВАС РФ №92 от 30.05.2005, отчет об оценке недвижимого имущества должен быть оценен судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Выбор способа защиты нарушенного права в таком случае принадлежит заявителю.