Оценка

Заказать оценку online

 

Вы здесь

Особенности оценки арендной ставки

Право владения имуществом может быть разделено между разными пользователями по времени, при этом определяется стоимость владения правом каждого пользователя. Общепринятыми инструментами разделения прав во времени являются арендные соглашения.

Арендатор получает право пользования объектом собственности на условиях аренды. Собственник же сохраняет права арендодателя.

В законодательном плане аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
Аренда допускается в мировой практике при осуществлении любой хозяйственной деятельности, не запрещенной законом, и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности, т.е. в аренду могут быть взяты, в том числе у государства, земля и другие природные ресурсы; предприятия, организации и их структурные подразделения; отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности, за исключением предприятий и организаций, сдача имущества которых в аренду не допускается.
Процесс приватизации государственной собственности в России наложил естественный отпечаток на регулирование арендных отношений в хозяйственной сфере.

Положение о преимущественном праве на приобретение в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые были арендованы или которыми фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия (подразделения), предусмотренное Указом Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230, исключило конкуренцию со стороны иных потенциальных покупателей, что привело, в конечном результате, к неоправданно низким ценам при продаже государственной собственности в отсутствие в то время законодательства об оценочной деятельности.
Стоимость прав арендатора может быть значительной. Долгосрочные договоры аренды с фиксированной платой на уровне ниже рыночного обладают рыночной стоимостью; их стоимость может быть оценена.
Сумма стоимостей прав арендатора и арендодателя должна, примерно, соотноситься с рыночной. Сдача собственности в субаренду создает еще одно право, которое также может обладать стоимостью в зависимости от условий субаренды.
Арендаторами земельных участков считаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или договору субаренды. При этом, именно Российская Федерация устанавливает ограничения прав арендаторов земельных участков.
В целях повышения заинтересованности арендаторов земельных участков в сохранении и восстановлении плодородия почв, защите земель от негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности может осуществляться экономическое стимулирование охраны и использования земель в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. Это влечет за собой оценку инвестиционных проектов в данной области.
В отношении пользования землей иностранными гражданами и лицами без гражданства ЗК РФ установил, что они также могут иметь земельные участки на праве аренды расположенные в пределах территории Российской Федерации, за исключением отдельных случаев, предусмотренных Кодексом.
Арендатор земельного участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды (за редким исключением, предусмотренным ст. 35, 36 и 46 ЗК РФ).

Размер арендной платы при аренде земельных участков определяется договором аренды, а в том, что касается определения арендной платы, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то она может быть установлена решением Правительством Российской Федерации. Основанием для этого также является рыночная оценка стоимости права аренды.
Свои права и обязанности по договору аренды земельного участка арендатор земельного участка вправе передать третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка.
В договоре аренды земельного участка могут быть предусмотрены и другие возможности субаренды, причем на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.
Для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, но на срок не более одного года земельный участок может быть передан в аренду.
При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя:

• привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием;
• возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка;

• исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Базой для принятия решений по договорам аренды является рыночная стоимость объектов или услуг, для чего необходимо составление реестров начальной стоимости объектов, что явится основой для определения конкурсной арендной платы за имущество и правильности арендных платежей. При этом установление и изменение арендной платы, определение затрат, связанных с содержанием и улучшением объектов аренды, возможным выкупом арендованного имущества, ненадлежащим исполнением арендатором или арендодателем своих обязанностей могут быть предметом оценочной деятельности.