Оценка

Заказать оценку online

 

Вы здесь

Обзор рынка складской недвижимости г. Москвы и МО за 2011 год

Девелоперские компании планируют построить около 600 тысяч кв. м складской недвижимости в Москве и Подмосковье в 2012 году, при этом почти на половину складских площадей уже существуют предварительные договоры о намерениях с будущими арендаторами.
По сути, свободный объем рынка, предлагаемый к аренде, составляет 300 тысяч квадратных метров.
Доля вакантных помещений, по прогнозам нашей компании, останется на уровне двух процентов.

Только в прошлом году на складском сегменте были заключены сделки по аренде миллиона квадратных метров. В 2012 году сделок вряд ли будет меньше. 73% всех сделок были заключены именно в Москве и Подмосковье. Данный показатель остается неизменным с 2009 года, что указывает на значительную концентрацию предложения и спроса вокруг Москвы.


За прошлый год базовая ставка аренды за складскую недвижимость выросла на 30%. Ухудшение ситуации на мировых финансовых рынках во втором полугодии 2011 года практически не отразилось на сегменте производственно-складской недвижимости. Дальнейший ход событий будет определяться тяжестью последствий отрицательных экономических тенденций. Есть основания ожидать снижение активности потенциальных арендаторов складской недвижимости, а также изменения планов застройщиков по возведению новых складов в результате проблем
привлечения заемных средств.


В 2012 году ставки аренды на крупные помещения класса А предположительно стабилизируются на уровне 128-139 долларов за квадратный метр в год. При этом в отдельных складских комплексах помещения площадью менее 5 тысяч квадратных метров могут сдаваться в аренду по более высоким ставкам (вплоть до 250 $ за кв.м в год). Внутри Москвы ставки аренды на складские помещения составляют 169 долларов за квадратный метр в год.


На сегодняшний день на рынке складских объектов присутствуют различные варианты трактования арендной ставки на складскую недвижимость, и сравнивать арендные ставки непосредственнопо их размеру затруднительно, так как одна и та же величина предлагаемой арендной ставки в действительности может иметь совершенно разное значение для арендатора склада.


В сегменте складов класса B, С, D распространена практика определения арендных ставок на недвижимость, включающих кроме самой аренды (т.е. права временного владения и пользования недвижимым имуществом) и другие составляющие расходной части арендатора склада либо производственного здания. Это услуги по эксплуатации недвижимости, коммунальные услуги (полностью или частично), налоги. При этом какой-либо устойчивой практики, общей для всего рынка, на сегодняшний день не существует. В каждом отдельном случае необходимо
разбираться в том, какие конкретно условия предлагаются арендатору.


В сегменте складов класса A есть довольно устойчивая тенденция по формированию ставок аренды на базе чистой арендной ставки. Это оплата исключительно за саму аренду, т.е. право временного владения и пользования недвижимым имуществом. При этом все остальные расходные статьи оплачиваются арендатором склада дополнительно к арендной ставке. Такие расходы, обычно, состоят из следующих статей:

• Оплаты услуг по эксплуатации здания склада;


• Компенсации налогов на недвижимость + налогов или арендных платежей по земельному участку;


• Компенсации расходов по страхованию недвижимости;
• Коммунальных платежей (тепло, вода, электроэнергия, телекоммуникации и т.п.);


• Налоги.


Москва на сегодняшний день занимает четвертое место среди европейских мегаполисов с наиболее высокими ставками аренды на складские помещения. Наша столица пропустила вперед по этому параметру Лондон со средней стоимостью аренды 231 доллар за квадратный метр в год, Цюрих с показателем 189 долларов за квадратный метр в год и Осло со ставками аренды 178 долларов за квадратный метр в год.