Оценка

Заказать оценку online

 

Вы здесь

Обзор рынка офисной недвижимости г. Москвы за 3 квартал 2010 года

Предложение

Обеспеченность качественными офисными площадями в 3 квартале 2010 года составила 1 041 кв.м на 1 000 чел. Помимо «замороженных объектов недвижимости», большая часть проектов в период кризиса была приостановлена ещё на стадии проектирования. Многие девелоперы предпочли изменить концепцию этих проектов (в связи с изменением или отсутствием спроса и по другим причинам), или вовсе отложили их реализацию. На сегодняшний день, некоторые из них планируются к строительству с изменениями концепции.

По итогам 3 квартала 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В) приблизилось к отметке в 11 млн кв.м. В 3 кв. 2010 г. было введено в эксплуатацию 213, 3 тыс. кв.м офисных площадей.

До конца 2010 г. ожидается к вводу около 200-250 тыс. кв.м. офисных площадей. Ожидается, что в 4 кв. 2010 - 1 кв. 2011 продолжится небольшой рост основных показателей рынка, однако рынок все ещё далек от стабильности.

Продолжаются процессы реструктуризации кредитов, некоторые девелоперы смогли получить кредиты, однако говорить о докризисных показателях кредитования строительного сектора пока рано.

Спрос

Третий квартал 2010 года показал нетрадиционный для данного периода рост активности на рынке. Объем  поглощения в третьем квартале оказался сопоставим с показателем второго квартала 2010 года и составил 380 тыс. кв. м, превысив аналогичные показатели 2007 и 2008 годов.

Поглощение отражает общий объем вновь арендованных и купленных помещений (включая сделки предварительной аренды и купли-продажи) в течение рассматриваемого периода. Объем поглощения не включает сделки субаренды, инвестиционные сделки и пересмотр условий договоров аренды.

Заметно вырос спрос на офисные помещения класса А. Объем поглощения офисов класса А в третьем квартале оказался наиболее высоким с конца 2008 года. Сделки заключались на помещения в существующих зданиях, при этом основную долю составили сделки купли-продажи. 

Среди компаний, арендующих высококачественные офисные помещения, можно отметить компании, работающие в энергетическом, фармацевтическом и финансовом секторах, а также в сфере телекоммуникаций. 

В третьем квартале 2010 года был заключен ряд достаточно крупных сделок купли-продажи офисных объектов, также было заявлено о нескольких намечающихся в ближайшее время сделках. Покупателями традиционно являются крупные российские компании. 

В офисных зданиях, планируемых к вводу в эксплуатацию до конца 2010 года и в 2011 году, процент незанятых площадей оставался высоким. В классе А он составил 57% и 62% соответственно, в классе В – 70% и 53% соответственно. Если спрос на офисные помещения останется на существующем уровне, то, учитывая объем нового предложения, уровень вакантных помещений в помещениях класса А и В и в дальнейшем будет снижаться. 

Несмотря на стабильное снижение уровня вакантных помещений в существующих бизнес центрах, он по-прежнему остается достаточно высоким. Компаниям, планирующим переезд в новый офис, предлагается большой выбор свободных помещений. Таким образом, рынок по-прежнему остается рынком арендатора.

Ставки аренды, цены продажи

В третьем квартале 2010 года запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения классов А и В выросли в среднем на 5%. Ставки выросли в основном в качественных, центрально расположенных бизнес центрах. В офисных комплексах, расположенных в нецентральных бизнес районах и имеющих большой процент свободных помещений, ставки аренды остались на прежнем уровне.

Средняя базовая запрашиваемая ставка аренды на помещения класса А составила $600 - $1 000 за кв. м в год. В классе В она варьировалась от $300 до $700 за кв. м в год.

Реальные ставки аренды, по которым заключаются договоры, постепенно приближаются к запрашиваемым. Средний размер скидок, которые собственники офисных площадей готовы предоставлять арендаторам, в третьем квартале 2010 года составил 5-7% от первоначальной цены публичной оферты. 

Компенсация эксплуатационных расходов и стоимость аренды парковочных мест значительно не изменились. Эксплуатационные расходы на офисные помещения класса А составили $100 - $150 за кв. м в год, класса В – $80 - $120 за кв. м в год. Стоимость аренды места на парковке в классе А находилась в диапазоне $300 - $500 за машино-место в месяц, в классе В – $130 - $350 за машино-место в месяц.

Учитывая растущий спрос на офисные помещения и снижение объемов нового предложения, ставки аренды на качественные офисы могут незначительно вырасти до конца года и продолжат плавный рост в 2011 году. 

Запрашиваемые цены продажи офисных помещений в третьем квартале значительно не изменились. Стоимость офисов класса А оценивается на уровне от $6 300 за кв. м в строящихся бизнес центрах и до $12 500 за кв. м за помещения с отделкой в действующих бизнес центрах. Цена на офисы класса В изменялась от $3 000 за кв. м в бизнес центрах на этапе строительства до $7 300 за кв. м в существующих бизнес центрах.

Тенденции и прогнозы

•  Растет активность покупателей офисных площадей из числа частных инвесторов, владельцев мелкого и среднего бизнеса.

• Наибольшим спросом пользуются офисные площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core, а также предложения на вторичном рынке.

•  Заметную долю спроса на офисы площадью около 300 кв.м формируют небольшие компании.

• Постепенно растут средние площади сделок.

•  В целом спрос растет слабо, как и арендные ставки на самые качественные офисы класса «А» в ЦАО.

• Отмечается значительный разброс цен по сделкам купли-продажи офисов для собственных нужд.

• Уменьшилась сумма дисконта, предоставляемая «неякорным» арендаторам (вместо 20-25% собственники в среднем предлагают скидку не более 10%).

• Доля сделок по пересмотру арендных ставок на занимаемые площади сокращается.

• К концу 2010 года уровень вакантных площадей незначительно снизится, а в первой половине 2011 г. составит около 15-17%.

•  В IV кв. 2010 - I кв. 2011 продолжится небольшой рост основных показателей рынка, однако рынок все еще нестабилен. Сегмент офисов пока находится в самом начале стадии оживления и, по оптимистичному сценарию, в краткосрочной перспективе ожидается стабилизация и небольшой рост, как ставок аренды, так и цен продаж, в первую очередь, в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками.

Рынок офисной недвижимости в целом показывает положительную динамику роста: несколько подросли ставки аренды и цены продаж, однако, речь пока не идет о докризисном уровне, но тенденция роста достаточна сильная. Наряду с этим мы видим активное желание и стремление частных инвесторов покупать качественные объекты недвижимости по текущим ценам. Уверен, в отсутствие общемировых спадов и кризисных явлений, рынок коммерческой недвижимости в состоянии «отыграть» потерянные позиции, а по некоторым пунктам даже выйти вперед в сравнении с показателями 2008 года.

Динамика постепенного увеличения ставок аренды и роста цен продаж вероятно будет иметь силу до конца 2010 года. Рискну предположить, что в IV квартале 2010 года мы увидим интерес со стороны покупателей и арендаторов объектов недвижимости выраженный в платежеспособном ответе на экспонируемые на рынке предложения. Это будет связано с сезонным ростом сделок традиционных для осени и конца года и стабилизацией финансовой ситуации в целом по основным профильным бизнеса*». Для многих инвесторов вложения в недвижимость наиболее консервативный инструмент и достаточно ликвидный источник получения дополнительного дохода.

Ключевые объекты, которые выйдут на первичный рынок до конца 2010 года - это: БЦ «Домников», БЦ «Монарх», БЦ Nordstar Tower и ряд других, менее масштабных по объемам.