Оценка

Заказать оценку online

 

Вы здесь

История оценочной деятельности в России

В современной России многое происходит впервые. Однако выработка методик проведения оценки недвижимости нельзя отнести к нововведениям.



Оценка и специалисты по ее проведению возникла в России во второй половине 19 века. Ее появление было инициировано неотложной необходимостью в создании фискального реестра, потребность в котором появилась в 1861 г., в связи с отменой крепостного права.

Имущественные отношения становились фактом, в точности установления которого было чрезвычайно заинтересовано государство. Кадастровый учет, а вместе с ним и необходимость оценки предусматривало "Положение о земских учреждениях" 1864 г. Критерием размера налога становилась ценность и доходность имущества, которые объективно устанавливались оценкой.

Например, на основе усредненного учета объема урожая устанавливался показатель доходности сенокосных и пахотных земель. Доходность леса, могла быть оценена по величине дохода от проводимой рубки.



В Нижегородской губернии в качестве основы оценки земли привлекли выполненные В. В. Докучаевым классификации почв по их химическим и физико-механическим показателям. А вот в Херсонской губернии при оценке земель была сделана попытка учесть такие факторы, как климат и засуха.

Оценка городской недвижимости также не выпала из поля зрения. Так, "Городовое положение" 1870 г. предоставляло право городским властям делать оценку с целью определения налога на недвижимость, с учетом чистого дохода от ее использования. При отсутствии возможности, расчет налога проводился на основе материальной стоимости недвижимости.

В последующем Городские думы на местах разрабатывали для избираемых оценочных комиссий свои инструкции, в которых устанавливались способы рассчитывать валовой доход, в том числе, с учетом простоя квартир. Одновременно были уточнены статьи расходов по их содержанию.



В числе наиболее обстоятельных инструкций были разработанные в Харькове и Риге. Причем опыт оценки в Харькове оказался менее удачным по причине нестабильности состава оценочной комиссии и недостаточного руководства ее работой. В 1892 г. усиленная профессурой Харькова, вновь избранная оценочная комиссия, координация которой осуществлялась наблюдательным советом, провела статистическую обработку информации. Что позволило оценочной комиссии поделить все домовладения на 12 видов. В основу деления Харькова на разряды
местности была взята средняя арендная плата за 1 комнату.

Таким образом, территория города была предварительно поделена на 54 района.

Летом 1893 г. правительство России опубликовало Закон о проведении переоценки всех видов имущества, который касался 34 губерний. Вышедшие одновременно с законом «Правила оценки недвижимых имуществ» с Инструкцией, дающей необходимые разъяснения, стали законодательной базой для проведения оценочных работ в России.

На IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве (1894 г. ) проф. А. И. Чупров инициировал создание подсекции статистики при имеющейся географической секции. Первое заседание подсекции прошло с участием 86 статистиков, представивших 16 губерний. Таким образом, съезды специалистов в области оценочной статистики стали регулярными.



Тем не менее, опыт применения закона 1893 г., определивший порядок проведения оценки не выдержал проверку практикой. Не удалось добиться необходимого единообразия не только на территории государства, но и в масштабах губерний.

По этой причине в январе 1899 г. был принят новый закон, регламентирующий оценку недвижимого имущества. Этот закон отличало от предыдущего, главным образом, делегирование прав инициативы и компетенции губернским оценочным комиссиям. Одновременно предусматривалось государственное финансирование работ по оценке а 34 губерниях в размере 1 млн.рублей в год.

Несмотря на некоторые несовершенства, с точки зрения общей организации и применяемых методик, оценка в России на рубеже 20 века была передовой.

Как это часто случается в России, главным недостатком организации оценки были конфликты на уровне земств. Несмотря на наличие утвержденных методик оценки, отсутствовало единообразие в их применении. Не было также специализированного контролирующего органа.

Необходимо признать, что такой вид профессиональной деятельности, каким стала в дореволюционной России оценка, получил достаточное развитие в Америке и Европе только в 60 - 70 г. г. 20 столетия.

Можно сделать вывод о том, что Закон от 8. 06. 1893 г. «Об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам», сыграл прогрессивную роль в развитии земской России. Установив на высочайшем экспертном уровне методики и нормы определения доходности путем оценки.



Советский период в истории России (1918 - 1990 г. г. ) характеризуется произвольным подходом к оценке объектов недвижимости. За основу брались балансовая и сметная стоимость объектов.

И только к 1998 г. относится появление методик оценки недвижимости, которые стремятся объективно учитывать складывающиеся в России рыночные условия хозяйствования.