Оценка

Вход на сайт

 
 

Оценка стоимости незавершенного строительства

Стоимость услуг по оценке объектов незавершенного строительства:

Вид работ

Стоимость

Экспертное заключение о стоимости, без осмотра объекта

от 2 000 рублей

Отчет об оценке* квартиры

от 4 500 рублей

Отчет об оценке* загородных домов, коттеджей

от 8 000 рублей

Отчет об оценке* офисных, торговых и складских площадей

от 8 500 рублей

Доставка отчета в пределах МКАД

400 рублей

*отчет об оценке - документ, соответствующий Федеральному закону №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7). Объем документа - от 40 страниц.

Бесплатная консультация и заказ оценки:
+ 7 (495) 762 64 32

Документы для оценки стоимости объекта незавершенного строительства

  1. Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности,  договор аренды);
  2. Технический паспорт с поэтажными  планами, экспликация;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый и ситуационный планы земельного участка (при оценке здания с земельным участком);
  4. Смета произведенных затрат на строительство;
  5. Сведения по имеющимся обременениям на объект (при наличии);

 

Как правило,в качестве незавершенных строительством объектов, выступают здания или сооружения различной степени готовности. 

Оценка стоимости объекта, незавершенного строительством, может быть связана с:

  • постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации;
  • определением реальной рыночной стоимости незавершенногостроительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
  • принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.
  • покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего нового владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций.
  • тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

На окончательную стоимость, устанавливаемую по завершении работы по оценке имущества, оказывают влияние не только степень готовности объекта, но и такие факторы, как: местоположение объекта; состояние на время проведения оценочных работ; наличие или отсутствие выкупленных мощностей на электрическую и тепловую энергию; размеры земельного участка и плотность его застройки, прочие факторы.

Порядок проведения оценки незавершенного строительства.

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством в первую очередь надо определить состав объекта, существующие права на объект и правообладателей. Кроме того, оценщик должен понимать, по каким причинам строительство было завершено или приостановлено.
К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

  • Финансовые трудности инвестора/затройщика.
  • Общее падение спроса на рынке недвижимости в данном сегменте.
  • Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
  • Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера относительно прав на земельный участок под объектом.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства помогает специалистам ООО "Прайм консалтинг" правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, мы учтем эти риски в своих расчетах и построим свою оценку на более достоверных данных и прогнозах.
Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта незавершенного строительства. К таким параметрам, как-правило, относятся:

  • Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов, общая площадь и строительный объем.
  • Степень завершенности строительством каждой конструктивной системы (фундамент, стены,каркас, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование, коммуникации).
  • Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При наличии такой возможности - расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию объекта. Так же оценщик может прийти к выводу, что снос объекта будет более рациональным.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего  использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенки это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора наилучшего способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором рыночная стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов:

  • Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
  • Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
  • Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Методы оценки незавершенного строительства.

Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Кроме того, очень тяжело оценить степень строительной готовности объектов-аналогов. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны - покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время. Это хороший вариант для покупателя, если у него нет сомнений в качестве строительства и его сохранности после остановки стройки.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта незавершенного строительства признано его полное перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта, принимая во внимание лишь стоимость земельного участка. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

Заказать оценку online

 

Рейтинг услуги по отзывам клиентов

Голосов пока нет